La surroga mutuo è il trasferimento del mutuo ipotecario da una banca all’altra, con estinzione del mutuo presso la banca originaria (“banca surrogata”) e il trasferimento del debito residuo e dell’ipoteca alla nuova banca (“banca surrogante”). Tutte queste operazioni sono per il soggetto debitore (“mutuatario”) a zero spese (grazie alla legge Bersani n.40 del 2007) e fanno mantenere tutte le agevolazioni fiscali, come ad esempio la detrazione IRPEF degli interessi passivi.

Le scelte per la surroga mutuo

La surrogabilità del mutuo casa consiste nel fatto che si può migliorare il tasso d’interesse applicato dall’istituto di credito (diminuisce il debito totale e il costo delle singole rate), si può prolungare la durata del mutuo fino a 40 anni (con un notevole abbassamento delle rate) e si può cambiare anche la tipologia del tasso, tra tasso fisso, variabile o misto.

Si può anche surrogare il proprio mutuo all’interno della stessa banca, ovvero rinegoziare il mutuo e le condizioni alle quali restituire la somma prestata.

E’ importante non confondere il concetto di surroga del mutuo con quello di sostituzione. La sostituzione, infatti, si riferisce alla cancellazione dell’ipoteca del proprio mutuo e l’iscrizione di una nuova ipoteca a favore della nuova banca. Con questo tipo di operazione, che tra l’altro comporta l’esborso di notevoli costi aggiuntivi quali istruttoria pratica, perizia tecnica, polizza assicurativa ecc., si possono migliorare le condizioni del proprio contratto di mutuo ma anche richiedere liquidità aggiuntiva, cosa non possibile nella surroga.

Tipi di surroga esistenti

L’atto di surroga può essere di due tipi: bilaterale o trilaterale.

L’atto di surroga bilaterale prevede l’intervento della nuova banca e del soggetto debitore. Le fasi di questo tipo di surroga sono due: la prima prevede la stipulazione del contratto per surrogazione, nel quale vengono definite le condizioni del nuovo mutuo. La seconda fase comporta la stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza: si tratta della dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. Tale atto va autenticato da un notaio e richiede l’intervento soltanto della banca.

La surroga trilaterale, invece, prevede l’intervento in atto della banca originaria, della nuova banca e del soggetto debitore. La surroga trilaterale viene stipulata con un unico atto notarile, atto che contiene il nuovo contratto di mutuo con le condizioni determinate tra il mutuatario e la nuova banca, la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo rilasciata dalla banca uscente e infine l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.